Glossary
The Terms We Use
Plain-English definitions of the finance terms in VIG’s investment materials. Paired with Bulgarian translations.
- SPV — Special Purpose Vehicle
- A separate legal entity (Bulgarian commercial company) formed specifically for one investment project. Investors contract directly with the SPV; the SPV owns the project assets. Using project-specific SPVs isolates each investment from VIG’s general operations and from every other project.
- BG: Отделно юридическо лице (българско търговско дружество), учредено специално за един инвестиционен проект. Инвеститорите сключват договор директно със SPV; SPV-то притежава активите по проекта. SPV за всеки проект изолира инвестицията от общите операции на VIG и от всички други проекти.
- IRR — Internal Rate of Return
- The annualized rate of return an investor earns on invested capital, taking into account timing of cash flows. "Target net IRR" means projected return after VIG fees. Used to compare investments with different durations on an apples-to-apples basis.
- BG: Годишен процент на възвръщаемост върху вложения капитал, отчитащ времето на паричните потоци. „Целева нетна IRR“ означава прогнозирана възвръщаемост след такси на VIG. Служи за сравнение на инвестиции с различен срок.
- Net IRR
- IRR calculated after deducting VIG’s management fees, performance fees, and SPV costs. This is what the investor actually receives, not the gross project-level return.
- BG: IRR, изчислена след приспадане на таксите на VIG за управление, за резултати и разходите за SPV. Това е реалната възвръщаемост, която инвеститорът получава, а не брутната възвръщаемост на проектно ниво.
- Hurdle Rate
- The minimum annual return an investor must earn before VIG receives any performance fee. VIG’s hurdle is 8%. Above that threshold, VIG earns 20% of the excess.
- BG: Минималната годишна възвръщаемост, която инвеститорът трябва да получи, преди VIG да има право на такса за резултати. VIG прилага хърдъл от 8%. Над този праг VIG получава 20% от излишъка.
- Waterfall
- The agreed order in which proceeds from a project (rent, sales, exit capital) are distributed among the parties — typically: return of capital, hurdle, then split of remaining profit. Defined in the SPV agreement.
- BG: Уговореният ред, по който постъпленията от проект (наеми, продажби, капитал при излизане) се разпределят между страните — обикновено: връщане на капитала, хърдъл, след това разпределение на остатъчната печалба. Определя се в SPV договора.
- Cap Stack — Capital Stack
- The layered structure of who has lent or invested what into a project, and in what seniority order claims are paid out. Typical ranking, senior to junior: senior debt → mezzanine debt → preferred equity → common equity.
- BG: Слоестата структура на това кой е отдал заем или инвестирал в проекта и в какъв ред по старшинство се изплащат претенциите. Типично подреждане от старшо към младшо: старши дълг → мецанин → привилегирован капитал → обикновен капитал.
- Seniority
- The rank of a claim in the capital stack. Senior claims are paid first from project proceeds; junior claims absorb losses first. VIG’s co-investment products are typically common equity — last paid, highest upside, highest downside.
- BG: Рангът на вземането в капиталовата структура. Старшите вземания се плащат първи от постъпленията; младшите понасят първи загубите. Продуктите за съинвестиране на VIG са обикновено обикновен капитал — плащат се последни, най-голям потенциал, най-голям риск.
- Milestone Release
- A mechanism where investor capital is deployed in tranches only after specific, verified evidence is produced (title deed, municipal permits, surveyor certification, Act 15 protocol). The goal is to never have capital at risk before the corresponding stage is proven. Standard on every VIG SPV.
- BG: Механизъм, при който капиталът на инвеститора се влага на траншове само след представяне на конкретни, потвърдени доказателства (нотариален акт, общински разрешения, геодезически документи, Акт 15). Целта е капиталът да не е изложен на риск преди съответният етап да е доказан. Стандартна практика за всяко SPV на VIG.
- LTV — Loan-to-Value
- The ratio of debt to asset value on a project. A project with 40% LTV has 40% of its value financed by debt, 60% by equity. Lower LTV means more equity cushion and less sensitivity to price drops.
- BG: Съотношението на дълга към стойността на актива. Проект с 40% LTV се финансира на 40% с дълг и 60% с капитал. По-ниският LTV означава по-голям буфер и по-ниска чувствителност към спад в цените.
- AIF — Alternative Investment Fund
- A regulated collective investment vehicle under EU AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive). VIG is currently pre-AIF and operates via private fund + project SPVs. VIG AIF registration under the VIGROW brand is scheduled for Q3 2026.
- BG: Регулиран колективен инвестиционен инструмент съгласно AIFMD на ЕС (директивата за управителите на алтернативни инвестиционни фондове). VIG към момента е преди AIF и работи чрез частен фонд и SPV-та. Регистрацията на VIG AIF под марката VIGROW е планирана за трето тримесечие 2026 г.
- AIFMD
- EU directive that regulates fund managers of alternative investment funds (private equity, hedge funds, real estate funds). Sets rules on capital, governance, reporting, and investor protections. VIG will operate under AIFMD after Q3 2026 registration.
- BG: Директива на ЕС, която регулира управителите на алтернативни инвестиционни фондове (частен капитал, хедж фондове, фондове за недвижими имоти). Определя правила за капитал, управление, отчетност и защита на инвеститорите. VIG ще работи под AIFMD след регистрацията през трето тримесечие 2026 г.
- Act 15 Protocol
- A Bulgarian construction milestone document certifying that the building structure is complete and ready for finishing. In VIG’s milestone-release schedule, Act 15 verification triggers a tranche release.
- BG: Български строителен документ, който удостоверява, че конструкцията е завършена и сградата е готова за довършителни работи. В графика за освобождаване по етапи на VIG, потвърждаването на Акт 15 задейства транш на капитала.
- NAV — Net Asset Value
- The value of a fund’s assets minus its liabilities, divided by the number of units. Used in fund products (e.g. VIG Community, VIG Alternative) to price entry and distributions.
- BG: Стойността на активите на фонда минус пасивите, разделена на броя на дяловете. Използва се при фондовите продукти (напр. VIG Community, VIG Alternative) за определяне на цената при влизане и разпределенията.
- Carry — Carried Interest
- The sponsor’s share of profits above the hurdle rate. VIG’s carry is 20% of profits above an 8% hurdle.
- BG: Делът на спонсора от печалбата над хърдъл рейта. Carry на VIG е 20% от печалбата над 8% хърдъл.
- GP / LP — General / Limited Partner
- Standard fund structure: the GP (VIG) manages the fund and bears operational responsibility; LPs (investors) contribute capital and have limited liability, limited to their committed amount.
- BG: Стандартна фондова структура: GP (VIG) управлява фонда и носи оперативна отговорност; LP-тата (инвеститорите) внасят капитал и отговарят ограничено, до поетия ангажимент.
- Downside Integrity
- VIG’s term for deal selection discipline: every opportunity must hold under stress scenarios (price drops, demand softening, delays), not just under the base case. One of the four filters in the Investment Philosophy.
- BG: Терминът на VIG за дисциплина при подбора на сделки: всяка възможност трябва да издържи при стрес сценарии (спад на цените, отслабване на търсенето, забавяне), а не само при базовия случай. Един от четирите филтъра в инвестиционната философия.
- Exit Architecture
- The pre-defined path by which capital returns to investors — unit sales, refinancing, bulk sale to institution. Required to be specific before VIG accepts a deal; not a vague "we’ll figure it out."
- BG: Предварително дефинираният път, по който капиталът се връща на инвеститорите — продажба на единици, рефинансиране, продажба на институция. VIG изисква той да е конкретен преди приемане на сделка, а не неясно „ще видим после“.
- Bilateral Agreement
- A contract directly between two parties. VIG pre-AIF investments are bilateral agreements between the investor and a project-specific SPV — not units in a pooled fund.
- BG: Договор директно между две страни. Инвестициите на VIG преди AIF са двустранни договори между инвеститора и SPV на конкретен проект — не дялове в колективен фонд.
- Lock-up
- The duration during which invested capital cannot be withdrawn. Real estate products have inherent lock-ups because the underlying assets are illiquid. Lock-up is stated explicitly per VIG product.
- BG: Срокът, през който вложеният капитал не може да се изтегли. Продуктите в недвижими имоти имат естествен lock-up, защото базовите активи са неликвидни. Lock-up е изрично посочен за всеки продукт на VIG.
- Conflict of Interest
- A situation where related-party services or overlapping economic interests could bias a decision. VIG’s vertical integration (sourcing, design, build, capital, exit all in-house) creates potential conflicts; mitigated by arm’s-length documentation and third-party legal oversight.
- BG: Ситуация, в която свързани страни или припокриващи се икономически интереси могат да повлияят на дадено решение. Вертикалната интеграция на VIG (търсене, проектиране, строителство, капитал, излизане — всичко на вътрешно ниво) създава потенциални конфликти; смекчени чрез независима документация и външен правен надзор.
Don’t see a term you’re looking for?
Email invest@vaisman.email or start the investor profile — we’ll add it here.