Модел и дисциплина
Една система. Четири етапа. Нулева импровизация.
Защитен капитал в недвижими имоти — проектиран, строен, управляван и продаден на една платформа. Всяка сделка минава през един и същ филтър.
Четирите потока
Капитал → Възможност → Стойност → Възвръщаемост
Всеки инвестиран лев минава през един и същ процес — от качването на инвеститора до разпределенията. Без съкращения. Без изключения.
01
Капитал
Качване и квалификация на инвеститор
Инвеститорите се съчетават с правилния продукт чрез нашия процес на оценка. Дали VIGROW Community Capital или ексклузивни Club Deals — всяка входна точка е структурирана за прозрачност и регулаторно съответствие.
- Профилиране през 7-стъпков оценъчен въпросник
- KYC/AML проверка за съответствие
- SPV структура с ясни условия за собственост
- Тримесечни разпределения и отчетна рамка
02
Възможност
Интелигентно филтриране и оценка на сделки
Не всяка сделка е добра сделка. Нашият Индекс на прецизност оценява възможностите по 47 данни, за да идентифицира само тези с институционален потенциал.
- 200+ възможности оценени от старта
- 9 претеглени категории за оценка (локация, цена, устройствен план)
- 90% точност на оценките за осъществимост
- Автоматизирана оценка с експертен преглед
03
Създаване на стойност
Професионално развитие на проекта
Одобрените проекти се изпълняват от нашата вертикално интегрирана екосистема. VIDESIGN отговаря за архитектурата, VIBRIX управлява строителството — всичко под един покрив.
- Дизайн от собственото студио VIDESIGN
- Сертифицирано строително изпълнение чрез VIBRIX
- Проследяване на напредъка в реално време през 4 фази
- Качествени оценки и NPS мониторинг
04
Възвръщаемост
Прозрачни разпределения и отчетност
Възвръщаемостта се разпределя по график с пълна прозрачност. Инвеститорите достъпват таблата в реално време, тримесечни отчети и директна комуникация с екипа.
- Тримесечни отчети за резултатите
- Табло на портфолиото в Data Room в реално време
- Сейф с договори и правни документи
- Директни съобщения с инвестиционния екип
Дисциплина
Как системата отказва сделки.
Четири задължителни прага
Падне ли един — отпада сделката.
Smart Deal Filter
Базовата сделка трябва да дава над 20% нетна доходност. Влизаме при цени, проверени срещу Регистъра — не срещу обявените оферти.
Крепост в баланса
Резерв за 6 месеца оперативни разходи остава непокътнат след вложението. Централните разходи са под 25% от брутната печалба.
Модел в три сценария
За всяка сделка — базов, най-добър и най-лош сценарий. Най-лошият трябва да остане жизнеспособен при шок в лихвите или продажбите.
Правна чистота
Няма нерешени въпроси по собственост, устройствен план, тежести или регулатор. Старши юрист подписва преди ангажимент.
Скрининг преди ангажимент. Без изключения.
Дисциплиниран пайплайн в имотите
53 разгледани. 9 финансирани. 44 отказани.
Sourced
~100 · 100%
Broker network, off-market intros, distressed lists, developer JV inquiries. Origination desk.
Initial Screen
~35 · 35%
Acquisitions · 48h SLA. Location, condition, seller motivation; deal economics inside the strategy band.
Preliminary Underwrite
~17 · 17%
Underwriting · 5 days. Two-iteration model — base & stress IRR, MoIC, hold; light tech DD; exit-buyer mapping.
Deep Due Diligence
~9 · 9%
DD + Legal · 3–4 weeks. Full DD: legal title, structural, environmental, planning; market validation; exit scenarios.
Executed Deals
~6 · 6%
IC approval · SPA negotiation · SPV-isolated closing · KYC & regulatory checks complete. 5–8 deals close per year.
Roughly 1 in 15 sourced deals reaches execution — 6.5% selection rate. Below the European value-add median of ~9%.
83% отказ. Всяка точка на изход — документирана.
Защо отказваме сделки
44 отказа, по основна причина.
Price / Profitability <20%
18 · 41%
Entry price too high relative to exit value after construction and financing.
Location Risk
9 · 20%
Peripheral neighborhoods, secondary markets, weak buyer demand.
Strategic Misalignment
8 · 18%
Commercial, retail, public sector — outside the residential mandate.
Legal / Title Complexity
3 · 7%
Encumbrances, disputed ownership, zoning restrictions that resist resolution.
Counterparty / Structure Risk
3 · 7%
Unreliable sellers, consortium governance, unclear deal structure.
Execution Capacity
3 · 7%
Team bandwidth or capital requirements would compromise active projects.
Цена, локация и стратегическо съответствие движат 79% от отказите.
Дисциплина на подбор — задълбочен преглед
Три case study-та (11 август, H&M, Витоша Сити), пълна хронология на узряването на процеса и заключения регистър от 44 реда (PDF).
Методология
Как една сделка става VIG проект — задълбочен преглед
Четирите задължителни гейта, трисценарният модел, четирите нива на капиталова защита, петстъпковият процес. Един референтен документ.