Методология на подписването
Как една сделка става VIG проект.
Не пиар. Това е истинският филтър. Четири задължителни гейта. Три сценария за всяка сделка. Десет процента собствен капитал с първа загуба, влаган преди инвеститорския. Капитал, освобождаван срещу доказателство, не срещу календар. Без смесване на реализирано с прогнозно.
~100
Сделки преглеждани / г.
5–8
Сделки закрити / г.
6.5%
Селекция
22.4%
Реализирана IRR (3 излиз.)
Какво подписваме
София жилищен value-add. Един пазар. Един продукт.
VIG не подписва ритейл, не подписва индустриални, не подписва провинция. Една стратегия — софийски жилищни проекти с добавена стойност — изпълнявана от една и съща група оператори на един и същ пазар от 2020 г. Концентрацията е умишлена. Сложността е цената на дисциплината.
Land development
Купуваме парцели в София с пропуснат потенциал — частично разрешени, фрагментирана собственост, неоптимизирани параметри. Излизаме при издаване на виза или след консолидация.
Развойни проекти
Жилищни сгради 8–75 единици в София. Изпълнени от един покрив: VIDESIGN проектира, VIBRIX строи. Излизаме при предсертификация на ползване или на готови апартаменти.
Fix & flip / реконструкция
VIFLIP подписва само ако цената на придобиване + бюджетът за ремонт стоят ≥30% под After-Repair Value, измерено в близки сделки от последните 6 месеца.
Четирите задължителни гейта
Една сделка може да не премине през един от четирите гейта. Тогава отпада.
Гейтовете не са контролни списъци. Те са блокиращи проверки. Партньор може да оспори преценка, но не може да отмени гейт. Това е причината 93.5% от прегледаните сделки да отпадат.
Гейт 01
Smart Deal Filter — economics
Base-case net profitability must clear 20% on invested equity over the underwriting horizon. Entry priced against Registry Agency comparable sales, not against asking prices. Construction and finishing costs modeled parametrically against current Sofia chamber data, with the +15–18% YoY cost-rise factored into every project before contingency. Exit pricing tested against three independent valuation methods (comparable, income, residual land).
Когато гейтът не пропуска
A deal that requires a price assumption above the highest credible Sofia comparable to clear 20% — declined.
Гейт 02
Three-Scenario Model — stress test
Every deal carries a Base, Bear, and Best case before it reaches Investment Committee. The Bear case applies: −15% to exit price, +20% to construction cost (within the 15% contingency budget — beyond that is a stop), 6-month delay to first occupancy, financing margin +200 bps. The Bear case must remain capital-preserving — VIG must be able to exit without investor capital loss, even if the project does not achieve target return.
Когато гейтът не пропуска
A deal whose Bear case loses LP capital is not underwriteable, regardless of how attractive the Base case looks. Declined.
Гейт 03
Fortress Balance Sheet — solvency check
Before any capital is called against a new deal, VIG verifies: (i) the 6-month operating expense reserve is intact post-deployment, (ii) HQ overhead stays under 25% of trailing gross profit, (iii) no single bank holds more than 50% of total project debt across the platform, (iv) the platform-level LTV ceiling of 50% is respected. The check is the same on a €500K deal as on a €5M deal.
Когато гейтът не пропуска
A deal that would push the platform above any of the four thresholds is timed-delayed or restructured. Solvency comes before opportunity.
Гейт 04
Legal Clearance — title and zoning
No unresolved title chain, encumbrance, zoning dispute, or municipal action against the plot or building. Senior Real Estate Counsel signs off before capital commitment. For development plays, the regulatory pathway (PUP, construction permit, habitability certificate) is mapped end-to-end with realistic timelines from comparable recent Sofia approvals — not the statutory minimums.
Когато гейтът не пропуска
A deal with a legal flag that cannot be resolved within the underwriting horizon — declined. Counsel veto is absolute.
Трисценариен модел
Един номер не казва нищо. Три номера показват границата.
Всяка активна сделка се представя на инвеститорите едновременно в трите сценария — песимистичен, базов и оптимистичен. Целта на песимистичния сценарий не е да изглежда добре. Целта му е да покаже какво ще се случи, ако реалността го избере. Ако песимистичният сценарий губи капитал, сделката изобщо не достига до Инвестиционен комитет.
Песимистичен
Какво стрес-тестваме
- −15% на изходна цена/m²
- +20% на строителни разходи (в рамките на 15% резерв)
- 6 месеца забавяне на първо заселване
- +200 bps финансов марж
Капиталовият стълб трябва да преживее. Преди гарантирана възвращаемост — гарантирана защита.
Базов
Управленски целеви параметри
- Излизана цена при средни на пазара комп.
- Строителство в +15–18% YoY (текущо)
- Реализиран timeline без забавяне
- Лихвен пазар стабилен
Не е обещание. Целеви параметър. Между Песимистичен и Оптимистичен.
Оптимистичен
Когато пазарът помогне
- +5% на изходна цена/m²
- Строителство в долната граница на разхода
- 2 месеца ускорено заселване
- Лихвен пазар се отпуска
Възможен. Не планиран. Никога не базис за пласиране на капитал.
Всеки активен проект показва трите си сценария на собствената си страница. Реализираните излизания се рапортират само срещу банкови сетлемент-записи, одитирани отделно от вътрешния P&L.
Капиталова защита
Какво стои между моделирания резултат и LP капитала.
Четири нива на защита, всеки от които структурно, не дискреционно. Дискрецията може да изчезне. Структурата остава.
SPV isolation
Every project sits in its own Bulgarian special purpose vehicle. No cross-collateralisation between projects. Contagion stops at the SPV wall.
Как работи на практика
A loss event on one project does not transmit to capital deployed in another. Investor capital is committed at the SPV level, not at the VIG holding level.
First-loss equity
VIG commits ≥10% of each project’s equity from its own retained earnings, in cash, before LP capital is called. VIG capital absorbs the first slug of any mark-down before LP capital is touched. Same waterfall, different position — VIG is paid last.
Как работи на практика
On Bear-case execution, VIG’s 10% layer is written down before LP capital takes any loss. On Base-case execution, LP capital returns first; VIG’s 10% returns last, then carry.
Milestone-controlled capital release
Capital releases tie to project milestones — title deed transfer, construction permit issuance, habitability certificate, exit notarisation — never to the calendar. A draw cannot occur until evidence of milestone completion is in counsel’s hands.
Как работи на практика
Investor capital sits in escrow between draws. Money moves when evidence moves. The project administrator (independent of VIG investment decisions under the AIF wrapper) signs off on each release.
Realized vs projected accounting
Realized returns are reported only after exit, audited against bank settlement records. Projected returns are management underwriting targets, disclosed as such. The two are never blended. Active-project performance is shown alongside Bear / Base / Best scenarios so an LP can see both the management target and the downside scenario simultaneously.
Как работи на практика
Every page that quotes a number stamps "realized" or "projected" next to it. Every project page on the site exposes the three scenarios. The audit firm verifies realized figures against bank settlement records, not against internal P&L only.
Процес
Пет етапа. Пет седмици. Пет до осем сделки годишно.
Дисциплината е в чункиите, не в шума. Бавно на върха на фунията. Бързо в долната ѝ половина. Никога обратното.
01 — Source
Origination Desk · ~100 deals / yr
VISTATE (land acquisition · deal origination)
Broker network, off-market intros, distressed lists, developer JV inquiries. Top of funnel: roughly 100 opportunities reviewed per calendar year.
02 — Screen
Initial Screen · 48-hour SLA
Acquisitions
Location, condition, seller motivation, deal economics inside the strategy band. ~30–40 deals per year clear the screen. ~65% volume cut.
03 — Underwrite
Preliminary UW · 5 days
Underwriting + Head of Finance
Two-iteration model: Base and Bear IRR, MoIC, hold period; light tech DD; exit-buyer mapping. ~15–20 deals per year reach this gate.
04 — Diligence
Deep DD + Legal · 3–4 weeks
DD team + Senior Counsel
Full DD: legal title, structural, environmental, planning; market validation; exit scenarios with sensitivity tables. ~8–10 deals per year reach IC pre-read.
05 — Close
Executed Deals · 5–8 / yr
Investment Committee + Closing Counsel
IC approval; SPA negotiation; SPV-isolated closing; KYC and regulatory checks complete. 5–8 deals close per year. Deal selection rate: 6.5%.
Защо процентът е важен
6.5% избор е под европейската value-add медиана от ~9%.
Тесният прозорец е умишлен. София жилищни проекти, off-market и distressed, със твърдо разписано exit-buyer mapping в подписването. Повечето underperformance в регионалния value-add идва от твърде ранно „да". Фунията съществува, за да забавя на върха и да ускорява в края.
Виж дисциплината на подборСчетоводство на резултатите
Реализирано срещу прогнозно. Никога смесвано.
Реализирано (3 излизания)
- Lyulin — Q3 2022 → Q1 2025 · 2.5 yr · Gross IRR 50.2% · Net IRR 41.8% · 2.14×
- My Campus Studios — Q2 2021 → Q1 2024 · 2.7 yr · Gross IRR 34.1% · Net IRR 27.3% · 1.68×
- Reconstruction Portfolio — Q1 2022 → Q4 2024 · 2.8 yr · Gross IRR 52.1% · Net IRR 43.6% · 1.87×
3 излизания · 14 050 m² доставени · €2.05M съвкупна печалба · 100% върнат капитал. Реализирана претеглена брутна IRR: 22.4%. Одитирано срещу банкови сетлемент-записи.
Прогнозно (7 активни)
Arcadia · Odrin 88 · Dragalevtsi · Estera · Detelina · VIGARDEN · Sofia View. Целеви диапазон на ROI 20–42% по проект (управленско подписване). €10.1M активен капитал. €7.0M подписана печалба.
Инвеститорската целева нетна IRR за платформата: 12–18% след такси, преди данъци. Прогнозата не е гаранция.
Активните цифри са управленско подписване, не гаранции. Всяка страница на проект показва Песимистичен, Базов и Оптимистичен сценарий едновременно.
Какво методологията не твърди
Това не премахва риска. То го прави видим.
Никаква методология не предотвратява пазарна корекция, която помита Sofia residential едновременно с други CEE столици. Никаква дисциплина не може да направи неликвидна затворена инвестиция ликвидна по време на period. Никакъв одит не може да гарантира бъдещ резултат. Реализираните 3 излизания са ограничена извадка. Това, което методологията гарантира, е, че всяка предпоставка е документирана, всеки сценарий е публикуван, всеки гейт може да бъде проверен.
Пълен регистър на риска: /legal/risk-disclosure.