Нашата история
Започнахме с въпрос. Още го задаваме.
“Ами ако никой в българските имоти не решава реалния проблем?”
Разпокъсани услуги, разминаващи се интереси, нулева вертикална интеграция. Ние построихме алтернативата.
“Ами ако отказваме лошите сделки по-бързо от всички?”
Дисциплината се превърна в продукт. Филтърът пази капитала — не оптимизма.
“Ами ако наемаме хора заради начина им на мислене — не заради CV-то?”
Девет домейна. Всеки лидер избран заради преценката, не само заради квалификацията.
“Ами ако никога не спрем да се преосмисляме?”
Всяко тримесечие системата се стяга. Всяко излизане учи. Летвата само се вдига.
Учредителни моменти
Първата тухла, първият залог — изграждане от нулата със собствен капитал.
Капиталът е върнат. Обещанието — спазено. Първото излизане с пълен цикъл.
Структура за мащаб. Четири потока. Една система.
Регистрация на VIG AIF по българската / европейската рамка AIFMD — институционалният канал се отваря.
Лидери и експерти
Девет домейна. Една операционна система.
Не сме ръководен екип. Платформа сме — с човешка операционна система.
Инвестиционна философия
Прецизност преди капитал.
Траектория на търсенето
Капиталът тече преди пазарът да я заложи в цената.
Съответствие продукт–пазар
Калибрирано спрямо данни за усвояване — не спрямо анкети.
Издръжливост в спад
Сделката трябва да издържи в стрес — не само в базов сценарий.
Архитектура на изхода
Пътят за връщане на капитала е дефиниран преди влизането му.
Отказваме повече сделки, отколкото поемаме. Точно това е смисълът.
Модел и дисциплина
Една система. Четири етапа. Нулева импровизация.
Защитен капитал в недвижими имоти — проектиран, строен, управляван и продаден на една платформа. Всяка сделка минава през един и същ филтър.
Четири задължителни прага
Падне ли един — отпада сделката.
Smart Deal Filter
Базовата сделка трябва да дава над 20% нетна доходност. Влизаме при цени, проверени срещу Регистъра — не срещу обявените оферти.
Крепост в баланса
Резерв за 6 месеца оперативни разходи остава непокътнат след вложението. Централните разходи са под 25% от брутната печалба.
Модел в три сценария
За всяка сделка — базов, най-добър и най-лош сценарий. Най-лошият трябва да остане жизнеспособен при шок в лихвите или продажбите.
Правна чистота
Няма нерешени въпроси по собственост, устройствен план, тежести или регулатор. Старши юрист подписва преди ангажимент.
Скрининг преди ангажимент. Без изключения.
Дисциплиниран пайплайн в имотите
53 разгледани. 9 финансирани. 44 отказани.
Opportunities Identified
53 · 100%
Off-market scouting, broker networks, institutional and bank-originated channels.
Passed Initial Screen
~40 · 75%
Deal Scout sanity check on price-vs-zoning, location viability, basic market fit.
Full Feasibility Modeled
~22 · 42%
DCF, three-scenario model, entry price tested against Registry Agency comps.
Reached IC Review
~14 · 26%
30-minute Investment Committee slot. Present, challenge, decide.
Portfolio Projects
9 · 17%
All four mandatory gates cleared. Capital deployed.
44 declined. 9 approved. Every exit point documented.
83% отказ. Всяка точка на изход — документирана.
Защо отказваме сделки
44 отказа, по основна причина.
Price / Profitability <20%
18 · 41%
Entry price too high relative to exit value after construction and financing.
Location Risk
9 · 20%
Peripheral neighborhoods, secondary markets, weak buyer demand.
Strategic Misalignment
8 · 18%
Commercial, retail, public sector — outside the residential mandate.
Legal / Title Complexity
3 · 7%
Encumbrances, disputed ownership, zoning restrictions that resist resolution.
Counterparty / Structure Risk
3 · 7%
Unreliable sellers, consortium governance, unclear deal structure.
Execution Capacity
3 · 7%
Team bandwidth or capital requirements would compromise active projects.
Цена, локация и стратегическо съответствие движат 79% от отказите.
Дисциплина на подбор — задълбочен преглед
Три case study-та (11 август, H&M, Витоша Сити), пълна хронология на узряването на процеса и заключения регистър от 44 реда (PDF).
Не се вярва на прогноза.
Вярва се на система.